封面新闻记者 于婷

  要安家,先买房,不少人漂泊异乡,奋斗多年,就是为了能买一套属于自己的房子。但在辛辛苦苦看了房,交了定金后,却遇到房东迟迟拖延,不巧,又碰上了限购,买方不再具有购房资格,无法继续交易。成都都江堰的一个买房者就遇到了这样的糟心事。无奈之下,他们只能将房东母女二人告上法院,请求判决房东退还房屋定金并赔偿违约金。

  2年多前,何天、邱芯(化名)通过中介介绍,看上了刘琪家位于成都都江堰某小区的一套房屋。很快,他们就决定购买这套房子。按照交易流程,他们先支付了5万元定金给刘琪母女。双方约定,在银行通知转首付款的当日,支付首付款15。8万元,剩余的46万元房款,通过银行办理按揭贷款。

  以上手续办理完毕后,买方多次催促房东尽快办理贷款、过户,但一直没得到回复。在此期间,2018年5月15日,成都开始限购,而按照新的限购规则,何天、邱芯不再具备购房资格,双方签订的合同也不能履行,无法继续交易。

  一气之下,何天、邱芯将房东和中介公司一起告上了法院。

  在庭审过程中,刘琪母女辩称,同意解除合同并退还定金,但不愿承担违约金。案涉房屋登记在刘琪丈夫名下,但在交易时他们并未获得授权。此外,中介公司知道该房屋未取得产权证一事,没有尽到相应的职责。对此,中介公司表示,在房屋交易过程中,他们已经尽到了告知义务,双方对于未办证事宜均知晓。

  随后,经过法院调查认定,双方于2017年12月27日签订《房屋买卖合同》,交易位于都江堰的一套建筑面积107。45平方米的住宅,成交总价为60。8万元。在合同中,双方约定,签订合同当日支付定金5万元,购买方式为按揭贷款。在成交后,买方支付给中介公司佣金1。2万元。

  双方就违约责任,也进行了约定。买方不能按照合同约定买入该房屋,在违约明确发生后的七日内须向卖方和经纪方支付该房屋成交价10%的违约金,而卖方之前所收定金则不予退还买方。卖方不能按合同约定将该房屋出售给买方,在违约明确发生后的七日内须向买方和经纪方支付该房屋成交价10%的违约金,之前向买方收取的定金须双倍退还买方。

  2018年5月15日,成都市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》,要求在都江堰市新购买商品房或二手住房的,购房人应具有成都市户籍,或非成都市户籍但在成都市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上。

  都江堰法院经审理认为,刘琪的丈夫作为她的代理人所签订的《房屋买卖合同》,内容未违反法律、行政法规强制性规定,该合同依法成立并有效。买卖双方对解除该合同均无异议,而本案的买方因户籍原因属于限购政策的限购对象,因此,不具备在都江堰市购买房屋的条件,该《房屋买卖合同》事实上履行不能,亦应予解除。

  法官认为,双方在签订该合同之时,房东未能提交案涉房屋为其所有的证明,也未在合同约定的时间内即在2018年1月取得不动产权证,其过错行为直接导致案涉房屋交易不能完成。同时,作为购房人,在其案涉房屋所有权人尚不明确的情况下仍签署合同,应当预见房屋交易存在的风险,其主观上亦有一定过错。

  最终,都江堰法院判决房东刘琪向买家何芯支付违约金1.5万元并退还已付定金5万元。